Tak, zawsze. Sprawdzenie stanu prawnego to fundament pracy 4FF Nieruchomości. Przed rozpoczęciem sprzedaży analizujemy księgę wieczystą (wszystkie cztery działy: własność, prawa i roszczenia, hipoteki), dokument nabycia, a w zależności od nieruchomości także ewidencję gruntów, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy, zaświadczenia o braku zaległości i o osobach zameldowanych. Jeśli wykryjemy obciążenie lub wadę prawną, mówimy o niej od razu i pomagamy ją usunąć przed sprzedażą.
4FF Nieruchomości gwarantuje, że przed sprzedażą sprawdzamy stan prawny każdej nieruchomości i nie dopuszczamy do transakcji, jeśli nieruchomość ma obciążenia lub wady prawne uniemożliwiające bezpieczny zakup, a strony nie uregulowały ich w umowie (np. spłata hipoteki z ceny sprzedaży). Za odpowiedzialność zawodową pośrednika odpowiadamy w ramach obowiązkowego ubezpieczenia OC.
Do sprzedaży mieszkania zwykle potrzebne są: numer księgi wieczystej, dokument nabycia (akt notarialny, postanowienie o nabyciu spadku, umowa darowizny lub przydział spółdzielczy), świadectwo charakterystyki energetycznej, zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty o braku zaległości w opłatach, zaświadczenie o osobach zameldowanych oraz, jeśli na mieszkaniu jest hipoteka, zaświadczenie z banku o saldzie kredytu i zgoda na wykreślenie hipoteki. Przy mieszkaniu spółdzielczym bez księgi wieczystej potrzebne jest zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie. 4FF Nieruchomości przygotowuje dla Ciebie pełną listę i pomaga zebrać dokumenty.
Do sprzedaży domu lub działki zwykle potrzebne są: numer księgi wieczystej, dokument nabycia, wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo informacja o jego braku, zaświadczenie o braku zaległości w podatku od nieruchomości, a przy domu także świadectwo charakterystyki energetycznej i dokumenty budowlane (pozwolenie na budowę lub zgłoszenie, zawiadomienie o zakończeniu budowy lub pozwolenie na użytkowanie). Przy działkach rolnych mogą być potrzebne dodatkowe zaświadczenia. 4FF Nieruchomości sprawdza, czego wymaga Twoja nieruchomość.
Tak. Od 28 kwietnia 2023 r. sprzedający ma obowiązek przekazać kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej przy sprzedaży mieszkania lub domu, a jego brak grozi grzywną. Świadectwo jest ważne 10 lat. Wykonuje je uprawniony specjalista. Jeśli go nie masz, 4FF Nieruchomości pomoże je zamówić przed rozpoczęciem sprzedaży, bo informacja o klasie energetycznej powinna znaleźć się też w ogłoszeniu.
Tak. Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką jest częsta i bezpieczna, jeśli zostanie dobrze przygotowana. Bank wydaje zaświadczenie o saldzie kredytu i warunkach wykreślenia hipoteki, a w umowie ustala się, że kupujący przelewa część ceny bezpośrednio do Twojego banku na spłatę kredytu, a resztę Tobie. Po spłacie bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. 4FF Nieruchomości koordynuje ten proces z bankiem, notariuszem i bankiem kupującego.
Tak, ale najpierw trzeba formalnie potwierdzić nabycie spadku: postanowieniem sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialnym aktem poświadczenia dziedziczenia. Jeśli spadkobierców jest kilku, zwykle wszyscy muszą zgodzić się na sprzedaż albo najpierw przeprowadzić dział spadku. Warto też sprawdzić skutki podatkowe – przy nieruchomości ze spadku termin 5 lat liczy się zazwyczaj od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca. 4FF Nieruchomości pomaga uporządkować dokumenty i koordynuje sprzedaż ze wszystkimi spadkobiercami.
Do sprzedaży całej nieruchomości potrzebna jest zgoda i podpis wszystkich współwłaścicieli albo ich pełnomocników. Każdy współwłaściciel może też sprzedać swój udział samodzielnie, ale udziały sprzedają się zwykle trudniej i taniej niż cała nieruchomość. 4FF Nieruchomości może pośredniczyć w komunikacji między współwłaścicielami, przygotować wspólną strategię sprzedaży i zorganizować podpisanie aktu, także z udziałem pełnomocników.
Jeśli mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków, do jego sprzedaży potrzebna jest zgoda obojga, również w trakcie rozwodu – dopóki nie nastąpi podział majątku. Po rozwodzie, bez podziału majątku, byli małżonkowie są współwłaścicielami. Sprzedaż w takiej sytuacji wymaga dobrej komunikacji i neutralnej osoby, która prowadzi proces. 4FF Nieruchomości może przejąć kontakt z obiema stronami, dbać o dyskrecję i przejrzystość informacji, tak aby żadna ze stron nie czuła się pominięta.
Tak. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można sprzedać także wtedy, gdy nie ma założonej księgi wieczystej. Podstawą jest wtedy zaświadczenie ze spółdzielni potwierdzające, komu przysługuje prawo do lokalu. Kupujący finansujący zakup kredytem zwykle wymaga jednak założenia księgi wieczystej, co wydłuża proces – 4FF Nieruchomości pomaga ocenić, czy warto założyć księgę przed sprzedażą.
Tak, ale kupujący oczekują, że do dnia wydania nieruchomości nikt nie będzie w niej zameldowany ani nie będzie jej zajmował. Zameldowanie samo w sobie nie daje prawa do lokalu, ale budzi obawy kupujących i banków. Jeśli w mieszkaniu mieszka najemca lub członek rodziny, termin wydania i zasady opuszczenia lokalu trzeba ustalić przed podpisaniem umowy przedwstępnej. 4FF Nieruchomości pomaga zaplanować to tak, żeby nie zablokowało transakcji.
Nieaktualne wpisy w księdze wieczystej, np. spłacona, ale niewykreślona hipoteka, nieżyjący właściciel albo stara służebność, trzeba zwykle uporządkować przed sprzedażą albo uregulować w umowie. Większość takich spraw da się rozwiązać wnioskiem do sądu wieczystoksięgowego z odpowiednim dokumentem, np. zgodą banku na wykreślenie hipoteki. 4FF Nieruchomości wykrywa takie wpisy na etapie weryfikacji stanu prawnego, żeby nie zaskoczyły kupującego ani notariusza.
Tak, ale zaległości w opłatach za mieszkanie, podatku od nieruchomości czy zadłużenie hipoteczne trzeba ujawnić kupującemu i uregulować najpóźniej przy transakcji, zwykle z ceny sprzedaży. Zajęcie komornicze lub wpis o egzekucji w księdze wieczystej to sytuacje wymagające indywidualnej analizy. Powiedz o nich 4FF Nieruchomości na początku – im wcześniej znamy problem, tym łatwiej znaleźć bezpieczne rozwiązanie.
Kupujący może się wycofać, ale ponosi konsekwencje zapisane w umowie przedwstępnej. Jeśli wpłacił zadatek i wycofa się z własnej winy, zadatek zostaje u sprzedającego. Jeśli wpłacił zaliczkę, zwykle podlega ona zwrotowi. Umowa przedwstępna może też zawierać warunki, np. uzyskanie kredytu przez kupującego. Dlatego 4FF Nieruchomości przygotowuje umowy przedwstępne z jasno opisanymi terminami, warunkami i skutkami rezygnacji. W przypadku umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego strona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.
Zadatek i zaliczka to dwie różne formy przedpłaty przy umowie przedwstępnej. Zadatek zabezpiecza transakcję: jeśli wycofa się kupujący, sprzedający go zatrzymuje, a jeśli wycofa się sprzedający, musi zwrócić kupującemu podwójną kwotę zadatku. Zaliczka podlega zwrotowi, gdy umowa nie dojdzie do skutku, niezależnie od tego, kto zrezygnował. 4FF Nieruchomości rekomenduje formę i wysokość przedpłaty odpowiednią do konkretnej transakcji.
Tak. Nieruchomość z wadami technicznymi, np. do remontu, z wilgocią czy starą instalacją, też można dobrze sprzedać, jeśli wady są uczciwie opisane, a cena je uwzględnia. 4FF Nieruchomości ocenia stan techniczny na etapie oględzin, pomaga zdecydować, które drobne naprawy warto wykonać przed sesją zdjęciową, a które lepiej uwzględnić w cenie, i kieruje ofertę do kupujących szukających nieruchomości do remontu.